בחירת עורך דין לחוזה מקרקעין

כיצד אבחר את העורך-דין הטוב ביותר עבורי לעסקת נדל"ן?

עו"ד ונוטריון ד"ר שי שגב

אתם מעוניינים לקבל ייעוץ או שירות משפטי בנושא נדל"ני. שירות כזה ניתן מעורך-דין. אבל יש כל כך הרבה עורכי-דין בשוק. כיצד אבחר את עורך-הדין הטוב ביותר עבורי?

עורך הדין הטוב ביותר עבורי יספק שלושה פרמטרים אלה: מקסימום תוצאות, במינימום זמן ומינימום כסף. עורך הדין הטוב ביותר עבורי יספק את התוצאה הטובה ביותר שאוכל להגיע אליה, באופן אופטימאלי, בהתחשב במגבלות הזמן שיש לי, וכמובן במינימום עלויות.

וביתר פירוט, על-מנת לבחור את עורך הדין הטוב ביותר עבורי עלי להתחשב בפרמטרים הבאים, לפי סדר חשיבותם:

1. מקצועיות

עורך-הדין שאותו אבחר, חייב להכיר את התחום שבו מתבקש הייעוץ המשפטי. אמנם, עורכי דין למדים כעיקרון את כל המקצועות המשפטיים, אולם בפועל אינם עוסקים בכולם, אלא בתחומים מסוימים, ויש כאלה המתמקדים בנישות מאוד מיוחדות. הצעד הראשון אפוא, בבחירת עורך הדין הטוב ביותר עבורי, הוא לברר מהו התחום בו עלי לקבל ייעוץ, והאם עורך הדין בנדון אכן מכיר את התחום.

למשל, פעמים רבות פונים אלי אנשים ושואלים אם אני עוסק ב"דיני עבודה" ובכן, מעבר לידע כללי בתחום, אינני עוסק בו בשוטף. אולם עדיין אינני סוגר את השיחה בשלב זה, אלא מאפשר לפונה לפרט את פנייתו, ואז פעמים רבות מתברר, כי לא מדובר בדיני עבודה, אלא בחוזה עסקי בין סוכן למפיץ, למשל, תחום בו אני מתמחה ואף חלק מעבודת הדוקטורט שלי עסקה בו.

מקצועיות של עורך הדין נמדדת בפן האקדמי ובפן המעשי. בפן האקדמי: האם למד את התחום באקדמיה, או בהשתלמויות. האם פרסם ספרים או מאמרים [בין מאמרים מקצועיים ארוכים ובין מאמרים קצרים ברשת] בתחום. האם הוא משתתף בכנסים או וועדות העוסקות בתחום זה, וכו'. בפן המקצועי: האם הוא עוסק בתחום זה במסגרת טיפולו השוטף, האם יכול להצביע על תיקים בהם טיפל, הצלחות מיוחדות וכדומה. אפשר למצוא חומר על עורך הדין במסגרת האתרים המשפטיים ותיקים בהם ייצג; חוות דעת, ככל שישנן במסגרת הרשת, ועוד. כמובן שניתן לקבל מידע על עורך הדין מתוך האתר המקצועי שלו, או הבלוג האישי שלו, אך מטבע הדברים, יש לקחת כל מידע כזה בערבון מוגבל.

ובנוגע לנדל"ן – קיימות עסקאות רבות בכל הנוגע לנדל"ן. אין דין דירת מגורים יד שניה, כדין רכישת דירה מקבלן. ואין דין רכישת נכס למגורים כדין נכס להשקעה. ואין דין דירה ראשונה כדין דירה שניה. ואין דין רוכש יחיד, כרוכש במסגרת קבוצה. ואין דין ייצוג הקבלן כייצוג בעלי הדירות. ואין דין נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין, כנכס הרשום בספרי המינהל או בחברה משכנת. אין דין נכס בתחום הקו הירוק כדין נכס מחוץ לקו הירוק ועוד ועוד.

מעבר לסוג העסקה, יש משמעות לנסיבות הנוספות של העסקה. למשל, אין דין נכס משועבד כנכס פנוי; ואין דין עסקה עם פרטי כדין עסקה עם חברה; ואין דין נכס פנוי כנכס תפוס; ואין דין נכס ברכישה רגילה כדין נכס מעוקל או מכונס נכסים, וכמובן שאין דין רכישה ועוד.

זאת ועוד, יש משמעות גם לסוג הזכויות המעורבות. האם מדובר בבעלות; חכירה לדורות; רשות; בן ממשיך בהתיישבות החקלאית; דיירות מוגנת, נכס שנתקבל במסגרת ירושה, יחסי ממון ועוד.

וטרם נגענו בהיבטים הנוספים הרלוונטים כמו היבטי המיסוי, זכויות של צדדים שלישיים, זכויות בניה, מגבלות שונות להעברת הזכויות, מסמכים או הליכים מיוחדים הנדרשים לצורך העיסקה ועוד.

לא כל עורך דין, גם עורך דין העוסק בנדל"ן, הינו בעל מומחיות באותה עסקה שלשמה אתם באים לקבל את שירותיו. על כן רצוי לשאול את עורך הדין האם הוא מטפל בנושאים מסוג זה והאם יש לו ניסיון בנוגע לעניין הספציפי שלשמו היגעתם עד אליו.

2. שירות – חריצות – נאמנות

עורך הדין הטוב ביותר עבורי, יהיה חרוץ ולא יזניח את הטיפול בתיק שלי. עורך הדין הטוב ביותר עבורי יטפל בתיק שלי במהירות האפשרית, ולא ישים אותו במקום האחרון בתור. עורך הדין יגיש את הבקשות בזמן, יתייצב לדיונים, יעקוב אחר הטיפול בתיק, יתן הערותיו לטיוטות החוזה במועד וכדומה. בכך הוא גם יטפל בתיק בחריצות ולא בהתרשלות, וכמובן גם בנאמנות עבור האינטרס הטוב ביותר שלי.

אחד השיקולים החשובים בבחירת עורך הדין הטוב ביותר עבורי, הוא נחישותו של עורך הדין להצליח. בעגה המקצועית קוראים לזה "רעב", עורך דין המעוניין להצליח, שאפתן, שיתאמץ עבורי, ולא עורך דין "שבע" שאני עוד אחד ברשימה ארוכה של לקוחות עבורו. לקוח קטן מדי שלא שווה לו להשקיע בי, או גדול מדי, שאינו מסוגל לפנות לי את הזמן. אכן, לעתים עורך הדין המקצועי, או הסופר-מקצועי, אינו עורך הדין הטוב ביותר עבורי, באשר אני לקוח קטן שהוא יזניח.

במסגרת זאת חשוב גם לדעת מי יטפל בפועל בתיק שלי. האם עורך הדין הבכיר במשרד, או שמא עורך דין זוטר, שאז במקרה כזה חשוב לדעת מהן ידיעותיו וחריצותו, וכדומה.

במסגרת עסקאות בנדל"ן יש משמעות לביצוע הרישומים הנדרשים בהקדם האפשרי, על מנת להגן על הזכויות; ויש משמעות להגשת דיווחים שונים במועד.

לא תהיה לכם ידיעה בדרך כלל על עורך הדין, כיצד הוא פועל, אלא אם כן תוכלו לברר אצל אחרים; או במקרים קיצוניים יותר, אם הדבר כבר פורסם ברשת, כמו למשל מקום בו הוגשה כנגדו תביעה וכדומה; או במקרה בו בית המשפט נזף בו בפרוטוקול, אולם אלה מקרים קיצוניים.

מיקום: כחלק מנושא החריצות והשירות המהיר והענייני, חשוב לבחור עורך דין שלא תהיה לו בעיה עם המיקום בו יינתן השירות המשפטי. יתכן, למשל, שלצורך משפט בירושלים, עדיף לקחת עורך דין ירושלמי, שיהיה יותר זמין לדיונים, לבדיקת התיק, להגשת בקשות וכדומה [למרות שכיון עם המיחשוב, הבעיה הזאת פחתה], מאשר עורך הדין שייצג אותך בעבר, אך משרדו בנתניה, למשל. אלא אם כן מדובר בעורך דין שאתה מאוד סומך עליו, ואתה ממילא עובד איתו, ואין לו בעיה לרוץ מנתניה לירושלים. הוא הדין בנוגע לעריכת עסקה המתייחסת לנכס הנמצא בצד השני של המדינה, למרות שפעולות רבות ניתן לבצע באמצעות הדואר או בדרכים נוחות אחרות. .

נאמנות: עורך הדין הטוב ביותר עבורי לא ישקר לי, לא יטייח את המציאות, ולא יעדיף אינטרס של צד ג' על האינטרס שלי. דברים אלה ברורים ופשוטים באמירה אולם לא תמיד בביצוע וזו גם חוכמה שלנו, לנסות ולבדוק האם קיימים ניגודי אינטרסים אפשריים שעלולים לפגוע

בכל מקרה אין לקחת עורך דין שאיננו בוטחים בו. חשוב להבין כי עורך דין מקצועי יתפטר מתפקידו אם ירגיש שהלקוח אינו בוטח בו, מכיוון שהדבר מרפה את ידיו, אפילו אם הלקוח טועה.

ישנם מקרים בהם לא לוקחים סיכון, ואין נכנסים למצב של ניגוד עניינים. הדבר יכול לקרות בעסקאות נדל"ן, כאשר למשל הקבלן מציע עורך דין משלו, ומתברר כי מדובר בעורך דין שעובד איתו בפרוייקט זה או פרוייקטים אחרים. למרות שמרבית הסיכויים כי מדובר בעורך דין ישר, למרות זאת אין להכניס אותו למצב בו הוא ייאלץ להתלבט אפילו, בין חובותיו לרוכש, לבין הרצון שלו, שלא להתעמת עם הקבלן.

3. מחיר

השיקול השלישי במעלה בבחירת עורך הדין הטוב ביותר עבורי, הוא המחיר. המחיר אינו השיקול הראשון וגם לא השני. אולם הוא עדיין חשוב, מכיוון שהתוצאה תלויה בשירות המשפטי שאקבל, אולם השירות המשפטי שאקבל תלוי בתקציב שלי.

כך, למשל, לעתים לצורך הצלחה בתביעה, ניתן לנקוט הליכים נוספים, כגון בקשה לסעד זמני, חקירה על ידי חוקר פרטי, קבלת חוות דעת מקדימה וכו'. לעתים, הליכים אלה הכרחיים ולא ניתן בלעדיהם; ולעתים הם אינם בגדר חובה, אולם יסייעו לטיפול.

עורך הדין הטוב ביותר עבורי, יתאים לי את החליפה, קרי את הייעוץ והשירות המשפטי הטוב ביותר שאוכל לקבל תמורת כספי. בכל הנוגע לתימחור שכר הטירחה נתייחס במאמר נפרד.

בעסקאות נדל"ן קיימים בדרך כלל תעריפים מקובלים ונהוגים (לפי סוג הנכס – דירות לחוד, מגרשים לחוד, נכסים מסחריים לחוד; עסקאות שלמות לחוד וייעוץ לקראת עסקה או ליווי עד לחוזה לחוד), אם כי כל עניין ונסיבותיו. במיוחד כאשר מדובר בנכסים מורכבים (מן הסתם יצריכו עלויות נוספות); יקרים מאוד  (אפשר להתמקח על השיעור שישולם) או זולים מאוד (שווי הנכס גבוה יותר). זאת ועוד, יש הבדל בין משרדים קטנים לבין משרדים גדולים, הגובים יותר באופן משמעותי עבור אותה עיסקה (לעתים בעשרות אחוזים). יש גם הבדל בין עורכי דין במרכז לבין עורכי דין בפריפריה.

4. שירות – אדיבות

עורך הדין הטוב ביותר עבורי ינהג כלפי באדיבות, לא יסנן את השיחות שלי, יחזור אלי במהירות גם אם הוא עסוק. עורך הדין הטוב ביותר עבורי יקדיש זמן על מנת להסביר לי את המצב המשפטי, להתייעץ איתי, לשתף אותי ולאפשר לי להתבטא.

עורך הדין הטוב ביותר עבורי יעודד אותי, מבלי להשלות אותי, יעניק לי תחושת ביטחון שהתיק שלי בידיים טובות, אולם לא יעורר בי תקוות שווא.

כשמדובר בעסקאות נדל"ן:

* עורך הדין הטוב ביותר עבורי יסייע לי להגיע לעסקה ולא יגרום לפיצוץ שלה מדרישות מיותרות (אלא אם כן אעדיף לפוצץ אותה, ואז הוא יסייע לי לעשות זאת מבלי לסכן אותי).

* עורך הדין הטוב ביותר עבורי יהיה בעל בעל ראש יצירתי, וימצא פתרונות גישוריים למחלוקות שיעלו בין הצדדים. 

* ולבסוף, עורך הדין הטוב ביותר עבורי ינסח את החוזה בצורה שתסגור פרצות ככל האפשר, ידייק בניסוח ולא יותיר עניינים לא ברורים, שיעוררו שאלות או בעיות לאחר מכן.

5. להיות חכם יותר ממני

לבסוף, עורך הדין הטוב ביותר עבורי יוכל לברר מה באמת טוב עבורי, למה אני באמת זקוק ויפעל לכוון אותי למקום הזה.

שנים לפני שהפכתי למאמן אישי כעיסוק נוסף ומשלים, עברתי תהליך של מעין אימון עם לקוחותיי. מה באמת מפריע ללקוח; מה יגרום לו להיות מרוצה; והאם השירות המבוקש על ידו אכן יספק אותו. לעתים שיחה או שיחות כאלה הביאו את הלקוח למסקנה שעליו לנקוט בדרך אחרת. לעתים הן הובילו אותי להבין עד כמה הלקוח נחוש ושלם עם עצמו. כך או כך, תהליך זה מוודא שהשירות המשפטי הניתן, שאינו זול, לא יוחלט כלאחר יד וללא חשיבה מעמיקה, לא רק בפן המשפטי, אלא גם בפן המטה משפטי.

* * *

אני מאחל לכם שתצליחו למצוא את עורך הדין הטוב ביותר עבורכם, ובסופו של דבר – כמאמר הידוע, שלא נזדקק, לא לרופאים ולא לעורכי-דין J

סיום חוזים ארוכי טווח - בטלפון?

האם מותר לפטר עובד ארוך טווח בהודעה טלפונית?

את הדוקטורט שלי עשיתי על סיום חוזים ארוכי טווח. במסגרת זאת חקרתי תחומי משפט שונים, ביניהם דיני עבודה - כיצד ראוי לסיים יחסי עבודה? ומה הסעד במקרה של סיום חוזי עבודה באופן לא הוגן או מעליב? תתפלאו שבעולם יש גישות שונות לכך. למשל, הגישה המסורתית בארצות הברית הינה כי מעביד רשאי לפטר את עובדו מכל סיבה, אפילו "סיבה רעה", אינו חייב לנמק את הפיטורים, ואינו חייב להתחשב בעובדו. לעומת זאת, בקנדה, לא ניתן כלל לפטר עובד בהיעדר סיבה ראויה. בתווך קיימות גישות שונות, במשפט האמריקאי, הישראלי והאנגלי, לפיהן יש צורך לנמק את הפיטורים, לקיים אותם בתום לב, תוך התחשבות בעובד, במקרים רבים יש גם לקיים שימוע, דהיינו לשמוע את העובד לפני שמפטרים אותו.

על רקע זה מעניינת הידיעה הבאה –

חברת עורכי הדין Freshfields Bruckhaus Deringer - הרביעית בגודלה בעולם (דווקא עורכי דין...) בלונדון החליטה להתייעל ולפטר 14 עורכי דין מתלמדים מהצוות שלה (מתוך 48 עורכי דין מתלמדים שהעסיקה). צריך להבין, כי לא מדובר במשרד של עורכי דין, אלא ממש ב"מפעל". מחלקת משאבי האנוש היתה אמורה לזמן את עורכי הדין, לקיים איתם שימוע מול אחד השותפים בחברה (ויש 500 כאלה!!!) ולהודיע להם על הפיטורים. בפועל, המחלקה התקשרה לעורכי הדין והודיעה להם את החדשות בטלפון, ואת אלה שלא הצליחה לתפוס בטלפון, השאירה הודעה בתא הקולי: "אנחנו מצטערים, אין לנו חדשות טובות, אבל תתקשרו אלינו ונדבר...". עורכי הדין האלה הרוויחו 44,000 פאונד בשנה, במשך תקופת התמחות של שנתיים, וציפו לקבל קביעות (לאחר שיסיימו את ההכשרה) של 59,000 פאונד. עם זאת, כאמור, בשל המשבר הכלכלי, החברה החליטה להתייעל ולפטר את העובדים.

זו דוגמה קלאסית למצב שבו לא רק מפטרים את העובד, אלא משדרים לו שהוא כל כך לא מוערך, עד כדי כך שניתן "לזרוק" אותו באמצעות הודעה קולית, לאחר שנתיים של עבודה קשה. במקרים מסוימים המשפט עשוי להכיר בזכות תביעה בשל פיטורים כאלה.

משרד יחסי הציבור של החברה ניסה להסביר את עצמו בכך שהם העדיפו שהעובדים ישמעו את החדשות מהר ככל האפשר מהחברה עצמה, ולא ישמעו אותן בצורה עקיפה, מה שיפגע בהם יותר. בכל הכבוד, נימוק לא מספק.

המשבר העולמי היכה בכולם. מי שישלם את המחיר הוא עורכי דין אלה, שספק אם בשעה כזאת ימצאו עבודה להמשך התמחות במקום אחר, כאשר כולם מתייעלים. מעבר לשאלת אופן הפיטורים, נשאלת גם השאלה: האם במצב כזה רשאית החברה לפטר אותם? ואם כן באילו תנאים? האם מהיום למחר? האם צריכה לתת להם תקופת הסתגלות? לדעתי, כאשר עורכי הדין המתלמדים הועסקו במסגרת של התמחות והיתה להם ציפיה סבירה לסיים אותה ואף להיות מועסקים בהמשך, החברה לא היתה רשאית לפטר אותם באופן זה, אלא לכל הפחות להודיע להם פרק זמן סביר מראש, ולסייע בידם למצוא עבודה חילופית, תוך קיום שימוע ובירור האם אפשר להותיר את העובדים בחברה בתנאים מסוימים - ועל סוגיות מסוג זה (וגם בתחומי שכירות, שותפות, הפצה מסחרית) הרחבתי בעבודת הדוקטורט.

לצורך ההגינות חשוב להבהיר, כי על פי המקור שהכין את ההודעה, הכשרה כזאת באנגליה עולה לחברה 250,000 פאונד לכל עובד שהיא מכשירה, השקעה עצומה שמחזירה את עצמה רק לאחר שהעובד מסיים את ההכשרה ועובד בחברה. על כן, צריך להתחשב בזכותה של החברה להצטמצם, עם זאת – בכל הכבוד – מבלי לפגוע בעובד.

צריך להתחיל לחשוב אחרת - לא רק בדיני עבודה, אלא באופן כללי - צריך להתנהג כמו בני אדם. אף אחד לא רוצה שיפטרו אותו בצורה כזאת. קצת התחשבות לא היתה גורמת נזק לאף אחד. לא מדובר בחפץ, אלא בעובד שעבד קשה במסירות ונאמנות במשך שנתיים. אי אפשר לפטר אותו בצורה כזאת.

במקרה הזה הוצע לעובדים שפוטרו באופן זה, פיצוי בסך של 700 פאונד בגין עגמת הנפש.

קישור לידיעה המקורית